Moderne Bausubstanz mit massiven Aufschlägen
Eine Analyse von immowelt zeigt, welchen Einfluss das Baujahrzehnt auf den Angebotspreis einer Eigentumswohnung hat. Wohneigentum, das seit 2010 errichtet wurde, ist im Mittel zwischen 27 und 46 Prozent teurer als eine vergleichbare Wohnung aus den 1990ern.
Die hohen Preise für Energie und Baumaterialien sowie die Debatten über Sanierungszwänge und Heizungstauschpflicht haben den Immobilienmarkt verändert. Gebäude mit jüngerem Baujahr und damit oftmals besserer Energieeffizienz sind preislich die Gewinner, wie eine immowelt Analyse für die 14 größten Städte zeigt: Eigentumswohnungen, deren Bau nach 2010 erfolgte, sind im Mittel bis zu 46 Prozent teurer als vergleichbare Immobilien, die zwischen 1990 und 2000 fertiggestellt wurden. In der Spitze kann die Differenz beim Baujahr einen Aufpreis von über 2.300 Euro pro Quadratmeter bedeuten.
Dresden, Leipzig und Essen: Niedriges Preisniveau, hohe Aufschläge
Tendenziell gilt: Die prozentuale Differenz zwischen einer Immobilie aus dem letzten Jahrzehnt und einer in den 1990ern erbauten Referenzwohnung ist dort am höchsten, wo die Immobilienpreise am niedrigsten sind: Das trifft auf Dresden zu, wo moderne Bausubstanz im Mittel 45,6 Prozent teurer angeboten wird. Auch in Leipzig (+43,2 Prozent) und Essen (+38,6 Prozent) kostet der Quadratmeter einer Beispielwohnung aus den 1990ern aktuell im Mittel um die 2.500 Euro, wie der immowelt Preiskompass für das 3. Quartal zeigt.
Angesichts eines allgemein niedrigeren Preisniveaus haben Immobilienkäufer noch Spielraum in ihrem Finanzierungsbudget und sind bereit, signifikante Aufpreise für Wohnungen neueren Baujahres zu zahlen. In der Praxis äußert sich das in einem mittleren Quadratmeteraufpreis, der zwischen 1.012 Euro in Essen und 1.137 Euro in Dresden ausfällt.
„Die in Medien und Öffentlichkeit sehr präsenten Debatten über Sanierungspflichten, das Heizungsgesetz und lange Wartezeiten bei Handwerkern haben Kaufinteressenten aufgeschreckt“, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. „Für Immobilien älteren Baujahres mit im Normalfall schlechterer Energieeffizienz befürchten Kaufinteressenten hohe Folgekosten. Zumal sich angesichts der höheren Zinsen auch Sanierungskredite verteuert haben. Wohnungen mit schlechtem energetischem Zustand werden daher weniger nachgefragt und können nur mit spürbaren Preisabschlägen vermarktet werden.“
Jüngeres Baujahr erhöht Preis meistens um etwa ein Drittel
Merkliche Preisunterschiede gibt es in allen untersuchten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. In 5 von 14 Städten liegt der Aufschlag bei etwa einem Drittel: Immobilien mit Baujahr ab 2010 werden also zwischen 30 und 35 Prozent teurer angeboten als Objekte vergleichbarer Ausstattung mit Baujahr 1990 bis 2000.
Prozentual betrachtet, fallen die höheren Preise in zwei Metropolen am wenigsten ins Gewicht: In München beträgt der Aufschlag für die moderne Wohnung 27,6 Prozent und in Hamburg 27,3 Prozent. Allerdings zählen beide Städte zu den teuersten Immobilienstandorten des Landes. In Hamburg werden für eine in den 1990ern erbaute Wohnung im Mittel 6.089 Euro pro Quadratmeter verlangt, in München 8.305 Euro. Angesichts dieses hohen Niveaus fallen die Preisaufschläge in diesen Städten somit absolut gar größer aus: In München kostet der Quadratmeter einer modernen Immobilie im Mittel 2.292 Euro mehr als bei einer Wohnung aus den 1990ern, in Hamburg sind es 1.662 Euro.
Ausführliche Tabellen für alle 14 untersuchten Großstädte stehen hier zum Download bereit.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 größten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock) mit Baujahr zwischen 1990 und 2000 sowie ab 2010 (ohne Neubau) zum 01.10.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.